Klausimai, kuriuos reikia išsiaiškinti perkant namą (2007-09-14)

Būsto pirkimas – sunkus ir atsakingas procesas, tačiau būdami atidūs ir atlikę „namų darbus” sėkmingai galėsite įsikurti savo naujuose namuose.

Nuo ko pradėti?
Geriausia naujo būsto paiešką pradėti nuo rajono, kuriame norėtumėte gyventi. Susipažinkite su vietove, išsiaiškinkite atstumus iki traukinių, metro stočių, autobusų stotelių, parkų, mokyklų, vaikų darželių, sužinokite kokie nekilnojamojo turto agentai tame rajone turi atstovybes, užsiregistruokite jų sąrašuose, pasiimkite kontaktinius duomenis ir pradėkite paiešką!

Išsirinkę jums patinkantį būstą, skubėkite jį apžiūrėti. Patrauklūs namai ar butai akimirksniu sulaukia pasiūlymų, tad snausti nėra laiko. Apžiūrinėdami būstą išsiaiškinkite šiuos pagrindinius dalykus:

- Ar būsto nuosavybė yra „freehold” ar “leasehold”? Jei “leasehold”, kiek metų liko iki nuomos pabaigos? Ar yra galimybė išpirkti “freehold”? Kokia nuoma (“Ground rent”) bus mokama?

- Ar reikės mokėti bendruomenės/visuomeninių paslaugų mokesčius (angl. community fees/service charge)? Kokio dydžio mokesčius reikės mokėti?

- Kokie savivaldybių mokesčiai (angl. council taxes) mokami šiame rajone?

- Ar namui/butui priklauso automobilių stovėjimo vietos? Jei ne, kur galima pasistatyti automobilį?

- Ar vietovė triukšminga? Ar netoliese nėra traukinių bėgių? Ar bute/name jaučiasi vibracija pravažiuojant metro traukiniams? Ar gatve važiuoja maršrutiniai autobusai? Ar netoliese nėra naktinių klubų, barų?

- Kaip namas yra šildomas? Ar yra centrinis šildymas?

- Kada namas buvo remontuotas? Kokie pakeitimai padaryti? Ar yra pastatytas priestatas? Ar tam yra gautas leidimas (angl. planning permission)? Šiuos klausimus pirkimo eigoje užduos jūsų pasamdyti teisininkai ir matininkai, tačiau padarę šiokius tokius “namų darbus” sutaupysite laiko ir lėšų.

- Kaip būstas atrodo? Ar yra matomų defektų ar įrangos gedimų? Ar yra nukritusių/suskilusių stogo čerpių? Ar yra suskilinėjusių sienų? Ar matomi drėgmės/pelėsių pėdsakai? Ar būstas gerai apšiltintas? Ar įstatyti kokybiški langai? Nors patys ir neįvertinsite, kiek kainuos būsto išlaikymas/remontas, jau žinosite galimas problemas ir su matininku galėsite pasitarti, ar verta toliau domėtis šiuo būstu.

- Kada pardavėjai norėtų išsikraustyti? Ar pardavimas yra pirkimų-pardavimų grandinės (angl. chain) dalis – tokiu atveju būstą galėsite nusipirkti tik pardavėjui įsigijus naują namą. Tokie sandėriai gali užtrukti keletą ir daugiau mėnesių.

- Kiek ilgai būstas yra parduodamas? Ilgai pardavinėjami namai ar butai gali turėti problemų, kurios atbaidė kitus pirkėjus. Taip pat nepabijokite paklausti agento, kokių trūkumų turi dominantis būstas.

Suradę jums patikusį būstą, pasiūlykite kainą (angl. make an offer). Jei pardavėjui jūsų siūloma kaina pasirodys tinkama ir jis priims jūsų pasiūlymą (angl. accept an offer), jums reikės sumokėti apie 500 svarų depozitą. Depozitas yra grąžinamas, jei pardavimas neįvyksta.

Kiek pinigų išleisiu naujam būstui?
Skaičiuodami savo galimybes skolintis naujam būstui, nepamirškite numatyti papildomų išlaidų. Pavyzdžiui, pirkdami 200 tūkst. svarų vertės būstą, atidėkite dar 4000–5000 svarų žyminiam mokesčiui, teisininkų, matininkų mokesčiams ir kitoms išlaidoms padengti.

Pagrindinės būsto pirkėjo išlaidos:
Žyminis mokestis (angl. stamp duty land tax“)0–4% būsto kainos
Teisinės paslaugos 400–800£
Statinio apžiūra (angl. building survey) 250–1000£
Išlaidos, susijusios su paskolos išdavimu 200–400£
Registro (angl. land registry) mokestis 100–300£

Žyminis mokestis
Jei nekilnojamojo turto sandėrio vertė yra didesnė nei 125 tūkst. svarų, pirkėjas privalo sumokėti žyminį mokestį (angl. stamp duty land tax). Mokesčio vertė priklauso nuo sandėrio dydžio:

Būsto kaina Žyminis mokestis
Iki 125 000£ 0%
125 001–250 000£ 1%
250 001–500 000£ 3%
500 001£ ir daugiau 4%

Jei perkamas būstas yra vadinamajame “disadvantaged” rajone ir būsto vertė neviršija 150 tūkst. svarų, žyminis mokestis nėra mokamas. Svetainėje į tinklalapį pateksite paspaudę čia rasite pilną “Disadvantaged” rajonų sąrašą.

Teisinės paslaugos
Jūsų patogumui teisininkai įsipareigoja nustatyti visus galimus kitimus ir padarinius, galinčius ateityje turėti poveikio jums arba perkamo būsto faktinei vertei. Teisininkas (angl. solicitor arba licensed conveyancer) ne tik pasirūpins pirkimo-pardavimo sutarties derinimu, bet ir išsiaiškins, ar nuosavybės dokumentai yra tvarkingi, ar nėra neišspręstų kiemo ribų klausimų, kokias teises turi kaimynai (pavyzdžiui, praėjimo teises, angl. rights of way). Teisininkas taip pat paprašys rajono valdžios informacijos apie statybų leidimus (angl. planning permissions), išduotus kaimynystėje, ateities planus (planuojamus kelius, prekybos centrus), išsiaiškins, ar būstas nėra įtrauktas į paveldo sąrašus (angl. listed buildings). Patyrę teisininkai greitai ir kokybiškai susitvarkys su šiomis užduotimis, todėl šioje srityje neturintiems patirties patiems to daryti nerekomenduočiau. Už teisininko paslaugas teks sumokėti apie 400–800 svarų.

Svarbu paminėti, kad nuo rugpjūčio 1 dienos Anglijoje ir Velse įsigaliojo įstatymas, įpareigojantis būsto pardavėjus paruošti informacijos apie būstą rinkinį (angl. home information pack). Šiame rinkinyje bus nemažai su būsto nuosavybe, statybų leidimais, pastato energijos taupumu susijusios informacijos, kuri paspartins jūsų teisininko darbą. Kol kas „home information packs” arba HIPs yra privalomi būstams su keturiais miegamaisiais ir daugiau, tačiau iki metų pabaigos planuojama šiuos dokumentus padaryti privalomus visiems parduodamiems būstams. Daugiau informacijos apie HIPs rasite puslapyje: http://www.homeinformationpacks.gov.uk .

Statinio apžiūra (angl. building survey)
Suteikdamas paskolą bankas užsako pirminį turto vertinimą, kurio kaštus kartais padengia pats bankas. Turto vertinimo kaina svyruoja tarp 100–200 svarų. Nemanykite, kad šio pirminio turto vertinimo užteks būsto būklei įvertinti. Jums taip pat reikės užsakyti nuodugnesnę būsto apžiūrą, kurios metu matininkas ištirs pastato konstrukcijas, stogo, perdangų būklę ir atliks kitus esminius struktūrinius tyrimus – ieškos pelėsių, drėgmės, kirvarpų, pastato „sėdimo” pėdsakų. Jei namas yra ne senesnis nei 75 metai, apžiūrai užtenka „home buyer’s report”, senesniems pastatams geriau užsakyti “full structural survey”. Pigiausia yra susitarti, kad bankui atlikdamas turto vertinimą matininkas atliktų ir pilną “home buyer’s report” – nereikės mokėti dukart. Šio dokumento kainos svyruoja tarp 250–500 svarų. “Full structural survey” yra žymiai detalesnė, todėl ruošiama daugiau nei dvi savaites ir kainuoja iki 1000 svarų.

Kaip kuo greičiau užbaigti pirkimo procesą?
Skubinti pirkimo proceso nepatartina. Nežinia, kokius būsto trūkumus aptiks jūsų teisininkas ar matininkas, todėl būkite kantrūs. Nerizikuojant paspartinti pirkimo procesą galima – tereikia iš anksto pasiruošti paskolos dokumentus, surasti pažįstamų rekomenduojamą ir patikimą teisininką bei turto vertintoją. Jei nenorite ilgai delsti, nesirinkite būsto, įtraukto į pardavimų grandinę – būsto gali tekti laukti kelis mėnesius. Prieš pasirašydami pirkimo-pardavimo sutartį taip pat sutvarkykite draudimo dokumentus, kad perėmę būsto nuosavybę turėtumėte apdraustus namus.

Jei visi dokumentai yra tvarkingi ir esate patenkinti būsto įvertinimu, galite pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį (angl. exchange of contracts). Pasirašius sutartį, jums teks sumokėti 10 proc. depozitą. Jei neturite pinigų šiam depozitui sumokėti, galite pasiskolinti pinigų iš banko (angl. bridging loan), tačiau pasiruoškite mokėti nemažas palūkanas.

Pasirašydami sutartį jūs nustatysite sutarties įteisinimo (angl. completion) datą. Įteisinimo dieną pardavėjui į sąskaitą bus pervesti pinigai, o jūs gausite būsto raktus. Tada beliks atlikti kosmetinį remontą ir nusipirkti baldus.

Domas Dargis, Nekilnojamojo turto konsultantas