Nuosavas namas nuosavoje žemėje. Ar realu? (3 dalis) (atnaujinta 2013-10-31) (2005-10-29)

Tęsdami temą apie nuosavo namo statybas, šiame straipsnyje aptarsime galimybes gauti ilgalaikę paskolą būstui (angl. mortgage). Kadangi Didžiojoje Britanijoje paskolų privačioms statyboms sistema nėra taip gerai išvystyta kaip Lietuvoje, svarbu aptarti įvairias galimybes gauti tokią paskolą. Šiomis dienomis nedaug ką nustebinsi pasakęs, kad vienas ar kitas lietuvis nusipirko būstą šioje šalyje, bet tokių, kurie pasistatė savo namą – maža. Viena iš didžiausių priežasčių – sunkumai, norint gauti paskolą dar nepastatytam statiniui.

Žmonės, nusipirkę namą, dažniausiai mano, kad jie yra jo savininkai. Iš tiesų taip nėra – skolintojas nupirko namą už juos ir parduoda jį pirkėjui dalimis (dažniausiai per 25 metus). Kol žmogus nėra sumokėjęs paskolos savo kreditoriui, jis yra tik bendrasavininkis.

Nusprendus statytis savo būstą, problemų kyla dėl to, kad nėra ką užstatyti. Kas gali garantuoti, kad gavę didelę paskolą, jūs paprasčiausiai nedingsite su pinigais? Taigi bankas turi būti tikras, kad jo investicijos nebus įmestos kaip į balą ir atneš pelną. Todėl suprantama, kodėl šioje šalyje sunku gauti būsto paskolą dar nepastatytiems statiniams. Kiekvienas, norintis gauti paskolą ir statyti namą, turės įtikinti savo kreditorių, kad yra rimtas asmuo.

Šiuo metu yra keletas bankų ar kreditorių, kurie suteikia paskolą asmenims, nusprendusiems statytis savo būstą. Pirmiausia, be abejo, reikėtų tiksliai žinoti su kokiais kreditoriais ir apie ką šnekėti. Būtų neprotinga skambinti į pirmą pasitaikiusį banką, išdėstyti savo planus, ir tik po to sužinoti, kad jis neteikia paskolų dar nepastatytiems projektams.

Taigi reikia susirasti bent keletą kompanijų, kurios suteikia būtent tokio tipo paskolas. Palyginimui galima paminėti, kad praėjusiais metais naujoms statyboms buvo įregistruota tik 500–600 paskolų. Tai tarsi garstyčios grūdas visame metiniame paskolų skaičiuje. Todėl nedaug kas suteikia tokias paskolas, o tie, kurie suteikia, tai daro ne pačiomis palankiausiomis sąlygomis. Vis dėlto nenuleiskite rankų – jūs esate klientas, taigi tas, kuris neša kompanijoms pelną.

Dauguma kreditorių ir bankų mano, kad šio tipo paskolos yra rizikingesnės, nei tradicinės nekilnojamojo turto paskolos. Tokia nuomonė iš tiesų yra pagrįsta, tačiau apie tai pakalbėsime šiek tiek vėliau. Pavyzdžiui, „Halifax“ bankas gali suteikti paskolą statyboms, jeigu jau yra pastatytas bent vienas aukštas. Deja, toks sprendimas ne visiems tinka. Suprantama, kad kreditorius iš karto neišrašys čekio ir žemės sklypui pirkti, ir namui statyti.

Rekomenduojama, kad bent žemės sklypas būtų jau nupirktas, nes tai rodytų jūsų rimtą apsisprendimą statyti namą. Labai svarbus pirmasis pokalbis su kreditoriumi, nes praktiškai per jį nusprendžiama, ar kreditorius duos jums paskolą.

Verta paminėti, kad visgi kartais galima gauti paskolą ir žemės sklypui pirkti, tačiau kreditavimas tokiu atveju neviršija 75 proc. žemės vertės. Jeigu kreditorius sutinka, žinokite, kad jis jau yra jūsų pusėje ir nori pradėti su jumis dirbti. Neskubėkite sutikti su visomis pateikiamomis sąlygomis – tai derybos, kuriose jūs esate lygiavertis derybininkas.

Jums privalu sužinoti visus kaštus, kuriuos reikės mokėti kreditoriui. Pavyzdžiui, ar jums reikės daryti išmokas iškart, kai gausite pinigus, ar po to, kai įsikelsite į naują namą, ar reikės mokėti palūkanas statybų metu ir pan.? Kuo daugiau klausimų užduosite, tuo aiškesnį vaizdą turėsite. Kreditorius gali pareikalauti, kad būtų pasamdytas asmuo, kuris prižiūrėtų statybas ir darytų jam ataskaitas. Savaime aišku, kad tai papildomos išlaidos jums, todėl turite nuspręsti, ar jūs joms pasiruošęs.

Turint žemės sklypą, kreditorius gali paskolinti maksimaliai 75–95 proc. nuo jūsų apskaičiuotų būsto statybos išlaidų (angliškai tai vadinama “loan – to – value ratio” LTV). Be abejonės, kreditorius jums suteiks tik tiek paskolos, kiek leidžia jūsų finansinės galimybės. Maksimali paskola dažniausiai apskaičiuojama taip: prie jūsų tris kartus padauginto metinio atlyginimo pridedamas jūsų vyro/žmonos metinis atlyginimas. Dažnai taip pat taikomas privalomas draudimas (angl. Indeminty Insurance), kuris suteikia garantijas kreditoriui. Nors už jį jums sumokėti reikės net iki kelių tūkstančių svarų, šis draudimas nėra skirtas jums, bet, kaip jau minėta, kreditoriui.

Taigi kaip rasti kreditorių, kurie skolina pinigus privataus namo statybai?
Naujausią informaciją apie nekilnojamojo turto rinką ir paskolų pasiūlymų palyginimus galite rasti internete: http://moneyfacts.co.uk, http://www.moneysupermarket.com/mortgages/self-build.

Taip pat galite ieškoti kreditorių internete. Siūlome panaršyti šiose svetainėse: http://www.buildstore.co.uk, http://www.selfbuildit.co.uk arba paprasčiausiai nueiti į http://www.google.co.uk paieškos svetainę ir surinkti žodžius “self build mortgage”.

Didžiausias skirtumas tarp tradicinės būsto paskolos ir paskolos, skirtos būsto statybai, yra tas, kad statydami namą, jūs gausite sumą dalimis, pvz., padėję pamatus, įrengę kanalizaciją, pirmąjį aukštą, antrąjį ir t. t. Taip kreditorius apsidraudžia ir suteikia pinigų tik tiek, kiek reikia tam kartui.

Deja, dauguma bandymų pasistatyti namą, žlunga būtent per šiuos etapus. Tai ne visuomet reiškia, kad kaltininkas yra statytojas. Dažniausiai tai atsitinka dėl rangovų ar subrangovų vienokių ar kitokių problemų: kompanijos bankroto ar kitų nenumatytų aplinkybių. Kadangi kreditoriai ar bankai dažniausiai nustato sumą ir laiko terminą, skirtą kiekvienam etapui užbaigti, ne vienas daug žadantis projektas buvo sustabdytas.

Kai pastatas pastatomas, viskas toliau vyksta taip pat, kaip ir gavus įprastą paskolą nekilnojamajam turtui. Jūs privalote daryti mėnesines įmokas ir nepamiršti, kad būstas yra kreditoriaus nuosavybė iki tol, kol jūs sumokėsite visą paskolą.

Nors ir kaip atrodytų sunku gauti paskolą statybai, nenuleiskite rankų. Jeigu viską darysite apgalvoję, jums tikrai turėtų pasisekti. Žemės sklypo suradimas, statybos leidimų ir paskolos gavimas yra vieni iš pagrindinių ir sunkiausių etapų ruošiantis statyti namą.

Paskutinėje dalyje aptarsime statybų išlaidas ir pateiksime įvairių patarimų, kaip jas sumažinti.

Laurynas Grainys