Nuosavo būsto įkaitai (2007-11-08)

Didžiajai Britanijai patyrus kreditų rinkos sukrėtimą, sugriežtėjus paskolų išdavimui ir sumažėjus nekilnojamojo turto pirkėjų, pastebimas būsto kainų kritimas. Jis nėra didelis ir įvairių šaltinių duomenys šiuo klausimu skirtingi, tačiau niekas nebesiginčija dėl vieno dalyko – kainų augimas sustojo. Ką tai gali reikšti nuosavą būstą už paskolą įsigijusiems pirkėjams?

Namai pinga
Žmonės, kurie iš paskutiniųjų stengėsi įsigyti nuosavą būstą, nukritus nekilnojamojo turto kainoms gali tapti kaliniais savo pačių namuose, perspėja Jungtinės Karalystės nekilnojamojo turto rinkos ekspertai.
Banko „Halifax“ duomenimis, nekilnojamojo turto kaina Jungtinėje Karalystėje jau antras mėnuo iš eilės palaipsniui mažėja maždaug po vieną procentą. Tai vienas iš požymių, kad finansų rinkos krizė pradėjo daryti įtaką nekilnojamojo turto sričiai, ir tie, kas patyrė daugiausia sunkumų, kad įsigytų savo pirmąjį būstą, gali tapti pirmaisiais, kurie pajus kainų skirtumo žnyples.
Naujausi duomenys rodo, kad būsto rinka šiuo metu sustojo – ypač sumažėjo interesantų, kurie ima paskolą savo pirmajam būstui įsigyti. O tie, kurie per pastaruosius metus įsigijo būstą už nemenkas paskolas, šiuo metu nerimaudami stebi nekilnojamojo turto kainų smukimą. Tie pirkėjai, kurių pajamos nėra didelės, gali susidurti su nemalonia problema – krentant kainoms jiems taptų nuostolinga parduoti įsigytą namą, o pristigus pinigų kasmėnesinėms išmokoms, namą tektų parduoti mažesne kaina, nei jam įsigyti gauta paskola.
Ypač raginami susirūpinti tie, kas įsigijo būstą paėmę šimtaprocentinę paskolą. Yra žinoma, kad net penktadalis pirmą kartą būstą įsigyjančių pirkėjų, neturėdami pakankamai lėšų pradiniam 5 ar 10 proc. įnašui, ryžtasi visas įmokas už namą padengti iš skolintų lėšų. Daug kam tai vienintelis kelias įsigyti nuosavą būstą, nepaisant rizikos, kad net menkas kainos kritimas gali reikšti, jog jie atsidurs negatyvios maržos zonoje, t.y. už būstą mokės daugiau, negu jis vertas rinkoje. Kai būsto rinka auga, o tas augimas buvo itin spartus pastaraisiais metais, tokie atvejai būna itin reti. Tačiau šiomis dienomis nekilnojamojo turto ekspertai vis dažniau prisimena 1990 metų pamokas, kai būsto kainos vos per porą metų nusirito žemyn maždaug 30 proc. ir perspėja, kad tokia rykštė gali ištiki ir dabar.

Kas yra negatyvi marža?
Marža yra skirtumas tarp to, kiek jūs mokėjote už namą jį pirkdami, ir dabartinės jo vertės rinkoje. Jeigu namą, kurio vertė yra 200 tūkst. svarų sterlingų, pavyko nusipirkti už 190 tūkstančių, jūs turite 10 tūkst. svarų maržos. Tačiau jei kritus kainoms, namo vertė sumažėjo ir jis rinkoje realiai kainuoja 185 tūkst. svarų, tai reiškia, kad jūs turite 5 tūkst. svarų minusą, ir tai vadinama negatyvia marža (angl. negative equity). Tokioje situacijoje atsidūręs savininkas negali parduoti savo namo, nes jo vertė mažesnė už tą sumą, kurią jis skolingas bankui ar kitam skolintojui. Tad šimtaprocentinę paskolą pasiėmęs pirkėjas, kuris galbūt planavo pakilus kainoms perkainoti nusipirktą būstą ir taip įsigyti pinigų, kurie prilygtų pirminio įnašo sumai, gali ilgam įstrigti ne itin malonioje situacijoje.

Šimtaprocentinės paskolos pavojai
Skolintis tiek pinigų, kad būtų padengta visa namo kaina, itin rizikinga. Štai kodėl šimtaprocentines paskolas suteikia tik nedidelė paskolų teikėjų dalis. Tokių paskolų palūkanos taip pat yra gerokai didesnės ir siekia 6,5 proc. palyginti su standartinėmis 5,5 proc. palūkanomis. Šimtaprocentinės paskolos brangesnės dėl to, kad skolintojai labiau rizikuoja ir ypač tada, kai namų kainos ima kristi. Finansų patarėjas Davidas Kuo internetinėje svetainėje http://www.fool.co.uk sako: „Tie, kas įsigyja būstą už šimtaprocentinę paskolą, turi turėti galvoje, kad būsto rinkos stagnacija gali laikyti juos prirakintus prie nekompetentingo paskolos suteikėjo ir įkalinti įsigytuose namuose iki tol, kol kainos ims kilti“. Jis pabrėžia, kad šimtaprocentinės paskolos, viena vertus, tiems, kas nepajėgia sutaupyti pirminiam įnašui, yra tikra pagalba įsigyjant savo būstą, bet kita vertus, kai būsto rinkoje atsiranda stagnacija, tai, kas buvo duota viena ranka, gali būti atimta kita, paskolos terminui artėjant į pabaigą.
Dar viena šimtaprocentinės paskolos gavėjų problema yra ta, kad kai pasibaigus paskolos terminui, o tai paprastai nutinka po poros metų, pirkėjas kreipiasi dėl paskolos atnaujinimo, jam gali būti pateiktas tik ribotas paskolų teikėjų sąrašas. Ir nebūtinai jie teikia paskolas palankiausiomis sąlygomis.
Kartais manoma, kad suradus namui pirkėją, pavyks atsikratyti paskolos ir pradėti viską iš naujo. Nekilnojamojo turto rinkos žinovai ragina prisiminti, kad namo pardavimas žemesne kaina neišgelbės – teks sumokėti iki paskutinio grašio, kiek buvo pasiskolinta, nesvarbu, kad už namą gautų pinigų nebeužtenka paskolai padengti.
Žinoma, jei turite užtenkamai pinigų padengti namo tikrosios kainos ir paimtos paskolos skirtumą bei sumokėti pardavimo išlaidas, tada namą galite parduoti įprasta tvarka. Jeigu tokių pinigų neturite (o daugelis šimtaprocentinę paskolą paėmusių žmonių jų tikrai neturi), tuomet geriau viską palikti taip, kaip yra, ir puoselėti viltį, kad kainos ims kilti ir jūsų namo vertė išaugs.
Nepaisant to, kad pirmą kartą namus įsigyjančių asmenų skaičius mažėja, paskolų išdavimas lieka nepakitęs. Tai dėl to, kad namus vis dar perka tie, kas juos įsigyja ne sau, o tam, kad išnuomotų. Nuomos kainoms augant, namų įsigijimas išnuomojimui iki šiol laikoma gera investicija.