Būsto pirkimas JK: susipažink su pagrindiniais pirkimo etapais ir išvenk klaidų 

Todėl patariu stebėti kaip brokeris bendrauja su jumis ir aplinkiniais. Žmogaus elgesys atskleis jo požiūrį į sandorį. Nepamirškite, kad brokeris turės atstovauti jūsų interesams banke, pas advokatą arba nekilnojamojo turto agentūroje.

Brokeris privalo su kiekvienu klientu elgtis profesionaliai ir pagarbiai. Dalykiniuose susitikimuose stebėjau daugybę brokerių. Liūdna, bet pasitaikė tokių, kurie su klientu elgėsi atsainiai ir net arogantiškai, lyg klientas būtų jam skolingas. Brokerio kalbos tonas ir elgesys išduoda kaip jis su jumis bendraus būsto pirkimo proceso metu.

2. Brokeris, iš kliento gavęs atitinkamus finansinius dokumentus, įvertins kliento galimybes ir bankų nustatytas paskolų sąlygas.

Kitaip tariant, brokeris nustatys sumą, kurią bankas gali paskolinti konkrečiai jums. Parinkęs jums tinkamiausią būsto paskolos variantą, jis parengs principinį susitarimą (Agreement in Principal, AIP), kuris dar vadinamas principiniu sprendimu (Decision in Principal, DIP).

Savo ruožtu, bankas patikrins jūsų kredito istoriją. Svarbu žinoti, kad vertindami potencialaus kliento mokumą bankai remiasi skirtingais kriterijais. Dažniausiai paskolos dydį ir palūkanų normą lemia paskolos ir pradinio įnašo santykis (loan to value).

Beje, nereikia nuleisti rankų, jei bankas atmeta jūsų prašymą. Brokeriai žino įvairių finansavimo variantų ir, priklausomai nuo jūsų kredito istorijos bei pajamų, vis tiek gali rasti jums tinkamą paskolą.

3. Paskolos paraiškos pateikimas bankui – bene svarbiausias žingsnis klientui.

Paraiška siunčiama bankui, kai klientas jau išsirinko būstą ir preliminariai susitarė su pardavėju.

Konkurencija verčia bankus dažnokai keisti paskolų sąlygas. Jei tokio žingsnio ėmėsi brokerio parinktas bankas, svarbu išsiaiškinti, ar brokeris susipažino su naujausia informacija ir klientui pasiūlė optimaliausią sprendimą.

Čia klientui prireiks teisininko pagalbos: jis atstovaus žmogui sudarant galutinį būsto pirkimo sandorį. Teisininką jums gali rekomenduoti brokeris.

Klientas sumoka brokeriui už paskolos paiešką, bankui – už kliento mokumo įvertinimą, o teisininkui – už dokumentų parengimą.

4. Būsto vertinimas.

Prieš suteikdamas paskolą bankas turi įsitikinti, jog investuoja į tinkamą būstą. Specialistai patikrina svarbiausius dalykus: ar veikia vandentiekis, dujos ir šildymas, ar būstas turi galiojantį Energijos sąnaudų pažymą (Energy Performance Certificate, EPC). Vertinant būstą atsižvelgiama ir į kitus aspektus: ar jis standartinės statybos, ar nebuvo naudojamos statybinės medžiagos, galinčios kelti keblumų ateityje.

Reikia atsiminti, jog pirkdamas būstą pirmąjį kartą klientas moka 10–15 proc. pradinį įnašą, o likusią sumą finansuoja bankas. Kitaip tariant, bankas investuoja 90–85 proc. pinigų, o klientas – tik likutį. Būsto vertinimas bankui leidžia prognozuoti, kad investicija perspektyvi ir ateityje nebus patirta nuostolių. Klientas ir bankas tampa būsto bendrasavininkais, todėl bankui taip pat aktualu žinoti, jog klientas tinkamai rūpinsis savo namais.

Įprastai bankas paprašo klientų sumokėti už būsto vertinimą. Šios paslaugos kaina – nuo 200 iki 400 svarų.

5. Banko atliekama kliento pajamų ir išlaidų analizė – esminis veiksnys, lemiantis sprendimą išduoti nekilnojamojo turto paskolą.

Banko specialistai įvertins, ar brokerio deklaruotos kliento pajamos atitinka tikrovę.

Mano patirtis rodo, jog daugiausia klaidų brokeriai padaro rengdami kliento pajamų dokumentus ir parinkdami banko produktą. Kokiais kriterijais remiasi bankai analizuodami potencialių klientų pajamų ir išlaidų santykį – tai labai plati tema. Banko požiūriu, vienas esminių aspektų – ar dirbate savarankiškai (self-employed), ar organizacijoje (employee).

Svarbu pabrėžti, kad jei esate įmonės savininkas arba vadovas ir, siekdami paskolos, dirbtinai padidinsite savo pajamas, tai jums nepadės. Bankai puikiai žino, kad įmonių savininkai gali sau mokėti bet kokio dydžio algą, todėl tokį klientą vertins kaip savarankiškai dirbantį žmogų.

Visos pajamos vertinamos neišskaičiavus pajamų mokesčio. Kiekvienas bankas turi savus kriterijus, kuriais remdamasis vertina premijas ir atlygį už viršvalandžius. Patariame pasitarti su patyrusiu brokeriu, kuris gerai išmano procesą ir bankų vertinimo kriterijus.

Jeigu banko pasiūlyta paskola jums per maža, yra tikimybė, kad brokeris pasiūlys kitus skolintojus ir paaiškins jų nustatytas sąlygas.

6. Paskolos pasiūlymas.

Šis dokumentas garantuoja, kad klientas tikrai gaus paskolą, jei jo gyvenimo aplinkybės iki sandorio pasirašymo dienos nepasikeis. Paskolos pasiūlymą bankas suformuoja gavęs ekspertinę būsto vertinimo ataskaitą ir įsitikinęs, kad klientas turi užtektinai pajamų mokėti už būsto paskolą.

Būsto paskolos pasiūlymas patvirtina, jog bankas suinteresuotas pasirašyti sutartį su būsto pirkėju.

Dokumentas galioja šešis mėnesius, tačiau jei pirkimo procesas užtrunka, terminas gali būti pratęstas dar 3 mėnesiams.

Norint išvengti delsimo ir biurokratinės painiavos, labai svarbu patikrinti savo vardo rašybą, skolinamą sumą ir kitas sandorio detales. Paskolų dokumentus tvarko žmonės, o žmonės daro klaidų!

Būdami atidūs padėsite sau ir būsite tikri, kad procesas vyksta sėkmingai. Jei pastebėjote klaidų, būtinai apie jas praneškite brokeriui.

7. Paskolos pasiūlymas bus išsiųstas jums, brokeriui ir advokatui.

Kol bankas dirbo vertindamas būstą ir kliento pajamas, advokatai irgi nesėdėjo rankų sudėję. Jie patikrino, ar nėra teisinių kliūčių įsigyti būstą. Jie domėjosi, ar neplanuojama pertvarkyti teritoriją ir šalia statyti didelius objektus (kalėjimą, oro uostą, geležinkelį ir pan.). Tokių objektų kaimynystė gali sumažinti būsto vertę.

Baigęs patikrą advokatas paprašys, kad klientas pervestų pradinį įnašą už būstą, o bankas – paskolos pasiūlyme nurodytą sumą. Kliento pradinis įnašas ir banko paskola sudarys visą sumą, kurią reikia sumokėti pardavėjui.

Kai advokatai gaus jūsų ir banko pinigus, pirkėjas ir pardavėjas apsikeis sutartimis. Atlikus šį veiksmą nei pirkėjas, nei pardavėjas nebegali atsisakyti sandorio.

Svarbu žinoti tai, kad iki apsikeičiant sutartimis ir pirkėjas, ir pardavėjas gali be jokių pasekmių nutraukti sutartą sandorį. Pasitaiko (tiesa, retai), kad rengiantis sandoriui nekilnojamojo turto kainos pakyla, pardavėjas sulaukia geresnio pasiūlymo ir nutraukia procesą likus vos kelioms dienoms iki pasikeitimo sutartimis.

8. Apsikeitus sutartimis pardavėjas privalo per savaitę (tai standartinis terminas) išsikraustyti iš parduodamo būsto.

Kai tai įvyksta, sandoris laikomas baigtu. Jums įteikiami naujojo būsto raktai.

Svarbu pasirūpinti būsto draudimu. Pagal įstatymą draudimo reikalauja bankas. Jei draudimo sutarties nepasirašysite jūs, tai gali vienašališkai padaryti bankas. Jis apdraus būstą nesuderinęs kainos su jumis, o išlaidas pridės prie būsto paskolos mokesčių.

Informacija parengė „Instant Mortgage Solutions“: būsto paskolos ir draudimai

Tel.: 01708509161

Todėl patariu stebėti kaip brokeris bendrauja su jumis ir aplinkiniais. Žmogaus elgesys atskleis jo požiūrį į sandorį. Nepamirškite, kad brokeris turės atstovauti jūsų interesams banke, pas advokatą arba nekilnojamojo turto agentūroje.

Brokeris privalo su kiekvienu klientu elgtis profesionaliai ir pagarbiai. Dalykiniuose susitikimuose stebėjau daugybę brokerių. Liūdna, bet pasitaikė tokių, kurie su klientu elgėsi atsainiai ir net arogantiškai, lyg klientas būtų jam skolingas. Brokerio kalbos tonas ir elgesys išduoda kaip jis su jumis bendraus būsto pirkimo proceso metu.

2. Brokeris, iš kliento gavęs atitinkamus finansinius dokumentus, įvertins kliento galimybes ir bankų nustatytas paskolų sąlygas.

Kitaip tariant, brokeris nustatys sumą, kurią bankas gali paskolinti konkrečiai jums. Parinkęs jums tinkamiausią būsto paskolos variantą, jis parengs principinį susitarimą (Agreement in Principal, AIP), kuris dar vadinamas principiniu sprendimu (Decision in Principal, DIP).

Savo ruožtu, bankas patikrins jūsų kredito istoriją. Svarbu žinoti, kad vertindami potencialaus kliento mokumą bankai remiasi skirtingais kriterijais. Dažniausiai paskolos dydį ir palūkanų normą lemia paskolos ir pradinio įnašo santykis (loan to value).

Beje, nereikia nuleisti rankų, jei bankas atmeta jūsų prašymą. Brokeriai žino įvairių finansavimo variantų ir, priklausomai nuo jūsų kredito istorijos bei pajamų, vis tiek gali rasti jums tinkamą paskolą.

3. Paskolos paraiškos pateikimas bankui – bene svarbiausias žingsnis klientui.

Paraiška siunčiama bankui, kai klientas jau išsirinko būstą ir preliminariai susitarė su pardavėju.

Konkurencija verčia bankus dažnokai keisti paskolų sąlygas. Jei tokio žingsnio ėmėsi brokerio parinktas bankas, svarbu išsiaiškinti, ar brokeris susipažino su naujausia informacija ir klientui pasiūlė optimaliausią sprendimą.

Čia klientui prireiks teisininko pagalbos: jis atstovaus žmogui sudarant galutinį būsto pirkimo sandorį. Teisininką jums gali rekomenduoti brokeris.

Klientas sumoka brokeriui už paskolos paiešką, bankui – už kliento mokumo įvertinimą, o teisininkui – už dokumentų parengimą.

4. Būsto vertinimas.

Prieš suteikdamas paskolą bankas turi įsitikinti, jog investuoja į tinkamą būstą. Specialistai patikrina svarbiausius dalykus: ar veikia vandentiekis, dujos ir šildymas, ar būstas turi galiojantį Energijos sąnaudų pažymą (Energy Performance Certificate, EPC). Vertinant būstą atsižvelgiama ir į kitus aspektus: ar jis standartinės statybos, ar nebuvo naudojamos statybinės medžiagos, galinčios kelti keblumų ateityje.

Reikia atsiminti, jog pirkdamas būstą pirmąjį kartą klientas moka 10–15 proc. pradinį įnašą, o likusią sumą finansuoja bankas. Kitaip tariant, bankas investuoja 90–85 proc. pinigų, o klientas – tik likutį. Būsto vertinimas bankui leidžia prognozuoti, kad investicija perspektyvi ir ateityje nebus patirta nuostolių. Klientas ir bankas tampa būsto bendrasavininkais, todėl bankui taip pat aktualu žinoti, jog klientas tinkamai rūpinsis savo namais.

Įprastai bankas paprašo klientų sumokėti už būsto vertinimą. Šios paslaugos kaina – nuo 200 iki 400 svarų.

5. Banko atliekama kliento pajamų ir išlaidų analizė – esminis veiksnys, lemiantis sprendimą išduoti nekilnojamojo turto paskolą.

Banko specialistai įvertins, ar brokerio deklaruotos kliento pajamos atitinka tikrovę.

Mano patirtis rodo, jog daugiausia klaidų brokeriai padaro rengdami kliento pajamų dokumentus ir parinkdami banko produktą. Kokiais kriterijais remiasi bankai analizuodami potencialių klientų pajamų ir išlaidų santykį – tai labai plati tema. Banko požiūriu, vienas esminių aspektų – ar dirbate savarankiškai (self-employed), ar organizacijoje (employee).

Svarbu pabrėžti, kad jei esate įmonės savininkas arba vadovas ir, siekdami paskolos, dirbtinai padidinsite savo pajamas, tai jums nepadės. Bankai puikiai žino, kad įmonių savininkai gali sau mokėti bet kokio dydžio algą, todėl tokį klientą vertins kaip savarankiškai dirbantį žmogų.

Visos pajamos vertinamos neišskaičiavus pajamų mokesčio. Kiekvienas bankas turi savus kriterijus, kuriais remdamasis vertina premijas ir atlygį už viršvalandžius. Patariame pasitarti su patyrusiu brokeriu, kuris gerai išmano procesą ir bankų vertinimo kriterijus.

Jeigu banko pasiūlyta paskola jums per maža, yra tikimybė, kad brokeris pasiūlys kitus skolintojus ir paaiškins jų nustatytas sąlygas.

6. Paskolos pasiūlymas.

Šis dokumentas garantuoja, kad klientas tikrai gaus paskolą, jei jo gyvenimo aplinkybės iki sandorio pasirašymo dienos nepasikeis. Paskolos pasiūlymą bankas suformuoja gavęs ekspertinę būsto vertinimo ataskaitą ir įsitikinęs, kad klientas turi užtektinai pajamų mokėti už būsto paskolą.

Būsto paskolos pasiūlymas patvirtina, jog bankas suinteresuotas pasirašyti sutartį su būsto pirkėju.

Dokumentas galioja šešis mėnesius, tačiau jei pirkimo procesas užtrunka, terminas gali būti pratęstas dar 3 mėnesiams.

Norint išvengti delsimo ir biurokratinės painiavos, labai svarbu patikrinti savo vardo rašybą, skolinamą sumą ir kitas sandorio detales. Paskolų dokumentus tvarko žmonės, o žmonės daro klaidų!

Būdami atidūs padėsite sau ir būsite tikri, kad procesas vyksta sėkmingai. Jei pastebėjote klaidų, būtinai apie jas praneškite brokeriui.

7. Paskolos pasiūlymas bus išsiųstas jums, brokeriui ir advokatui.

Kol bankas dirbo vertindamas būstą ir kliento pajamas, advokatai irgi nesėdėjo rankų sudėję. Jie patikrino, ar nėra teisinių kliūčių įsigyti būstą. Jie domėjosi, ar neplanuojama pertvarkyti teritoriją ir šalia statyti didelius objektus (kalėjimą, oro uostą, geležinkelį ir pan.). Tokių objektų kaimynystė gali sumažinti būsto vertę.

Baigęs patikrą advokatas paprašys, kad klientas pervestų pradinį įnašą už būstą, o bankas – paskolos pasiūlyme nurodytą sumą. Kliento pradinis įnašas ir banko paskola sudarys visą sumą, kurią reikia sumokėti pardavėjui.

Kai advokatai gaus jūsų ir banko pinigus, pirkėjas ir pardavėjas apsikeis sutartimis. Atlikus šį veiksmą nei pirkėjas, nei pardavėjas nebegali atsisakyti sandorio.

Svarbu žinoti tai, kad iki apsikeičiant sutartimis ir pirkėjas, ir pardavėjas gali be jokių pasekmių nutraukti sutartą sandorį. Pasitaiko (tiesa, retai), kad rengiantis sandoriui nekilnojamojo turto kainos pakyla, pardavėjas sulaukia geresnio pasiūlymo ir nutraukia procesą likus vos kelioms dienoms iki pasikeitimo sutartimis.

8. Apsikeitus sutartimis pardavėjas privalo per savaitę (tai standartinis terminas) išsikraustyti iš parduodamo būsto.

Kai tai įvyksta, sandoris laikomas baigtu. Jums įteikiami naujojo būsto raktai.

Svarbu pasirūpinti būsto draudimu. Pagal įstatymą draudimo reikalauja bankas. Jei draudimo sutarties nepasirašysite jūs, tai gali vienašališkai padaryti bankas. Jis apdraus būstą nesuderinęs kainos su jumis, o išlaidas pridės prie būsto paskolos mokesčių.

Informacija parengė „Instant Mortgage Solutions“: būsto paskolos ir draudimai

Tel.: 01708509161

 (Komentarų: 0)

Susiję straipsniai:

Susiję straipsniai: